В 2005 году приняли новый Жилищный кодекс. Управляющие компании задумывались как некое «одно окно» для решения всех вопросов жителей. И управляющим компаниям поручили собирать все деньги и отвечать за все услуги, дали им больше полномочий и больше ответственности. В УК отдали все квитанции, требования, право заключать все договоры на поставку всех ресурсов.

За прошедшие 12-13 лет конкуренция среди управляющих компаний сыграла свою роль, и ужасы постсоветских МУПов понемногу забылись. Но вслед за рынком и позитивными сторонами конкуренции пришли и негативные моменты. В частности – мошенничество с деньгами. Где в коммерческую компанию попадают деньги, эти деньги начинают пропадать. Будь то долевое строительство, страховые компании, банки или турагентства. Посмотрите, какое количество компаний-застройщиков, турагенств и банков банкротятся, уводя деньги покупателей и вкладчиков!


То же самое произошло и среди управляющих компаний. Сфера эта довольно сильно зарегулирована, поэтому тема мошенничества развилась не быстро. Я, если честно, ожидал волн с банкротствами еще в 2007-2010 годах. Но в силу того, что муниципалитеты это все контролировали, процесс развился не сразу.

Теперь мы плавно подходим к сегодняшнему дню. Сначала для контроля УК была введена ГосЖилИнспекция, но, на мой взгляд, она не больно-то помогла. Потом, в 2015 году, ввели лицензирование управляющих компаний. Кое-что улучшилось, но тоже не сильно. Между тем, задолженность в ЖКХ росла по всей цепочке: населения перед УК, УК перед ресурсниками, ресурсников перед газовщиками. В нашей системе принято всех собак вешать на управляющие компании, именно управляющие компании в многочисленных сюжетах СМИ и в выступлениях чиновников оказываются главными «злодеями». Хотя реальная ситуация совсем иная и в большинстве случаев именно управляющие компании хоть как-то сдерживают аппетиты ресурсоснабжающих организаций.


И так, постепенно, под прессингом ресурсоснабжающих организаций, за спинами которых стоят газовые гиганты, на федеральном уровне принято решение забрать все ресурсы у управляющих компаний, и отправить УК снова, как до 2005 года, отвечать только за крышу и двор. А в отношениях жителей с РСО принято решение перехода на прямые договоры.

– Каковы плюсы и минусы перехода на прямые договоры для жителей?

– На мой взгляд, УК неизбежно перестает быть органом «единого окна». Так или иначе, «единое» окно снова размывается. Жителям снова придется про ржавую воду звонить в водоканал, про холодную батарею – в теплосеть, про детскую площадку – в муниципалитет, про замену лампочки – в УК и т.д.


Управляющая компания низводится в своих полномочиях до эксплуатации общего домового имущества, и будет, как раньше, выписывать свою квитанцию только за одну строчку в квитанции «Содержание жилого помещения».

Что касается вопроса энергосбережения, то про это можно будет забыть. Потому что ресурсники – это монополисты, естественные, так называемые, локальные монополии. У жителя нет выбора, с какой теплоснабжающей организацией заключить договор. Он будет вынужден работать с теплосетью так, как захочет теплосеть, так как сможет теплосеть, и воздействовать он на неё сможет только через жалобы Губернатору, Путину… А экономить свои ресурсы теплосеть уж точно не будет, она в этом не заинтересована.


Поэтому могут вернуться те времена, когда повсеместно был «перетоп», когда нынешняя 25%-ая экономия сменится возвращением к нормативу.


Потом, возможно, станет перерасходом. Например, стоит в доме полностью открыть задвижки на системе теплоснабжения, и теплопотребеление дома увеличится, а, следовательно, увеличится процентов на 40% самая тяжелая и дорогая строчка в квитанции. В этом плане у нас мрачный прогноз.


Для жителей это не станет плюсом. Если сейчас все вопросы решает управляющая компания, то скоро опять вернутся усложнённые коммуникации, куча отдельных платежек. Показания по воде, например, нужно будет передавать и в Водоканал — для расчета водопотребления и в Теплосеть – для расчета подогрева горячей воды.


Законодатель сейчас пытается что-то выдумать, возложить на управляющую компанию “единое окно”, диспетчерскую и так далее. Получится плохо, так как в отсутствие договоров и актов с РСО, управляющая компания сможет воздействовать на теплосеть только морально. Сейчас массу спорных вопросов с РСО довольно успешно решают управляющие компании, по крайней мере наши, без непосредственного участия жителей: это оспаривание излишних начислений, претензии по некачественной воде, контроль показаний общедомовых приборов учета, выявление неправильно работающих общедомовых приборов учета и еще масса вопросов.


А как можно будет влиять на то, что ты не контролируешь? Никак. УК сможет, конечно, зайти в квартиру, померить водичку и сказать, что она какая-то прохладненькая… И все. Закон пока прописан мутно. То, что нужно забрать деньги у УК – это все поняли, а вот что делать дальше – непонятно. Нет четкого понимания, как разделить ответственность. Так что пока что все разговоры про прямые договоры – это только про перенаправление денежных потоков, а не про качество коммунальных услуг.

А плюсы и минусы мы во вполне доступной форме мы изложили в коротком ролике еще год назад, когда только начинались разговоры про переход на прямые договоры.



– Выгоден ли переход на прямые платежи самим ресурсоснабжающим организациям?

– Им станет сложнее. Сейчас их привлекает прямой денежный ручеек от жителей. Но это не повысит собираемость, совершенно точно. Поэтому выгодно – не выгодно, но работы у ресурсников будет больше, денежный поток у них станет прогнозируемый, но процент сбора хуже. Придется самим рассчитывать, печатать и рассылать платежки или подключать платежных агентов за определенный процент. Придется самим работать с каждым жителем-должником. Если раньше РСО судились с УК – одним крупным потребителем, то при прямых договорах РСО придется судится с каждым жителем-должником в отдельности. А это уже влечет расширение штата, дополнительные расходы, которые придется «зашивать» в повышение тарифов.



– Как быть с накопившимся долгами при переходе на прямые договоры? Не все люди платят, и мы знаем такие примеры… Кто будет выплачивать долги?

– Вы спрашиваете про долги жителей, которые повисли на УК, правильно же? Скорее всего, это будет волна банкротств управляющих компаний. Это нам сейчас продемонстрирует всем известное муниципальное предприятие; они точно возглавят это направление. Когда УК отдадут все платежи ресурсникам и редуцируются только до подметальщиков, условно говоря…


Долги остались ещё с тех времен, измеряемые сотнями миллионов, а текущий оборот резко падает… В таких условиях приходится проводить ревизию долгов. Почему я привел в пример всем известное муниципальное предприятие? Так у многих, как и у них, формально баланс сходился только на бумаге… Поясню: они считали что жители им должны много, и они сами должны «ресурсникам» плюс-минус столько же.


Но есть проблема качества долгов! Проблема такая же, как и у банков, как и у строителей. За последнее время обанкротились несколько очень крупных Застройщиков после того, как у них «сверху» был остановлен их пирамидальный рост. Оборот денежных средств резко падает, а прежние обязательства остаются. В долгах много невозвратных. Если за время деятельности УК процент сбора был невысокий, то что накопилось – это безвозвратная, тяжелая задолженность. Скорее всего волна банкротств накроет около 80% управляющих компаний. Поэтому тема выбора УК будет актуальна, выбирать жителям придется. Вопрос, будут ли в этом списке привычные игроки? Этот вопрос всех тревожит …



– Говорят, что УК в любом случае будет постоянно должна ресурсным организациям из-за кассового разрыва как минимум за два месяца…

– Да, это неизбежно. Платежная дисциплина среди жителей не очень высокая, но РСО требуют с УК все и сразу.  По статистике только 20% квитанций оплачиваются вовремя, еще 40% — с отставанием в 2-3 месяца, остальное – с задержкой до полугода, после претензионной работы. И примерно 1,5-2% — вообще не оплачивается жителями. Все неплатежи жителей последних десяти лет повисли на управляющих компаниях довольно внушительными суммами. Ресурсоснабжающие взыщут за три-пять месяцев этот долг в 100% объеме с Управляющих компаний в суде, а вот взыщет ли управляющая компания со своих клиентов – это ещё бабушка надвое сказала.


Мы сейчас у себя оцениваем эту тяжелую задолженность, так называемые камни, которые никак не ворочаются,  на уровне 20-30% от всей существующей задолженности. Тут вопрос – как УК существовала эти 10 лет? Когда через УК шли все платежи, то выживали те, у кого сбор платежей был и 70%, и 90%, и 99%. Мы жили там, где 99%, и поэтому выжили. Но были УК, у которых сбор составлял 70 и 90%, а это уже губительный объем задолженности. Нельзя недособирать больше одного – полутора процентов.


Высокий процент сбора мы всегда оценивали как голосование рублем за качественные услуги. То есть в самых благополучных компаниях – хороший процент сбора. В самых неблагополучных, при условии отзыва лицензий, споров, общих собраний и двойных квитанций, процент сбора падает до 30-50%, а с таким процентом выжить невозможно.

– Есть слухи, что некоторые компании продают долги коллекторам… Стоит управляющим компаниям так поступать или нет? Поможет им такой шаг избавиться от задолженности?

– Нет, это не спасет. Собирать надо было раньше. Да и коллекторы сейчас во многом ограничены. А как инструмент – это крайняя мера. Что касается нашей группы компаний, то у нас несколько шагов по сбору задолженности: сначала досудебная претензионная работа, в которую входит и рассылка уведомлений должникам, СМС-информирование, и личные обзвоны. Потом дела передаются в мировой и городской суды. Судебные приказы и исполнительные листы передаются приставам. Одной из действенных мер является отключение канализации должникам. 


А вот то, что в результате этих воздействий и ограничений собрать не удалось, будет передано коллекторам. При этом с маленькими шансами на успех. Услуги коллекторов стоят от 10 до 50%. Продав им долгов на 100 рублей, ты вряд ли получишь больше 50. Но это очень поздняя, некачественная попытка, такой своеобразный «последний шанс». В нашем городском округе такие случаи – это уже истерика. Мы работаем с коллекторами тоже, но отдаем единичные долги, по которым совсем нет возможности взыскать. Чем просто списывать, уж лучше отдать им.

Если говорить про всем известное муниципальное предприятие, то там такой большой объем задолженности, который они кучей, не глядя, перепутав адреса, включив в список свои и не свои, просто передали коллекторам. Ну и у коллекторов, тех, которые пришли на Речную улицу, у них нет шансов ничего взыскать. Это вообще ничем не подтвержденная, не просуженная задолженность.  Она получается только со слов этих коллекторов, со слов муниципального предприятия. Мы же передаем задолженности после судов, подтвержденные судами, и такие долги мы можем отдавать коллекторам.

– Что за история с домами на Речной? Откуда берутся чужие адреса в списках коллекторов?

– Речь идет о нескольких домах, где в конце 2017 года были подделаны протоколы общих собраний жителей по выбору муниципального предприятия вместо нашей управляющей компании. ГЖИ, на основании поддельных протоколов, внесла изменения в реестр. Муниципальное предприятие ни одного дня не обслуживало те дома, но в почему-то внесла их в список должников.


По факту они не приступали к управлению, никаких услуг не оказывали, но формально в их бухгалтерии, видимо, производились начисления. Скорее всего, бухгалтерия выгрузила всё коллекторам не глядя, без разбора. Бухгалтерия, кстати, выпячивая эти долги, могла таким образом «замазывать» плохое финансовое состояние: когда ты накачиваешь долги, якобы тебе должны многие и много, ты дольше делаешь вид, что жизнеспособен. Но рано или поздно правда выходит наружу.

– Получается, одна управляющая компания числилась в реестре, а другая оказывала услуги?

– Да, там в конце 2017-го – начале 2018-го года были проведены фиктивные собрания в пользу отдельных компаний. Фиктивные, это установил суд. На основании протоколов тех фиктивных общих собраний, ГЖИ внесла изменения в реестр, но население своей позицией опровергло этот захват. Если говорить про нашу компанию, мы не прекращали управлять этими домами. Суды рассмотрели эту ситуацию и единодушно признали, что те собрания были недействительными, и по решению судов ДЭЗ возвращается в реестр.


Со стороноы «захватчиков» были попытки начислений, один-два месяца, но это быстро закончилось. А то предприятие, которое необоснованно претендовало на управление этими домами, некоторое время начисляло у себя в бухгалтериях «бумажные цифры», не работая, не обслуживая и ничего не оплачивая. Эти начисления, скорее всего, и попали в списки, переданные коллекторам.


Что до жителей, то хочу им сказать: справок об отсутствии задолженности мы дадим столько, сколько нужно, а решения судов – на нашей стороне.

– Расскажите, как людям можно избежать проблем при регистрации решения общего собрания о смене УК?

– Я плохо оцениваю сложившуюся практику по ГЖИ… Похоже, как и у многих органов, у них появился какой-то соблазн, который они не смогли преодолеть. Поэтому решения они принимают по неизвестному алгоритму. Этот неизвестный алгоритм позволяет крупным игрокам лоббировать свою позицию, защищать и наращивать свой фонд через вот этот механизм.

А вообще я советую жителям обращаться в сильные компании с сильным юридическим блоком. Они смогут в суде отстоять справедливость и понудить ГЖИ внести правильные изменения в реестр. У нас есть богатая судебная практика с ГЖИ. Это я уже перехожу в саморекламу, наверное, но всё-таки… Мы с ГЖИ начали работать еще в 2015 году, когда они – тоже по какому-то неизвестному алгоритму – лишили нас целого микрорайона в Новой Трехгорке, незаконно не выдав лицензию… В итоге, через суд, мы восстановили свою лицензию, в том числе за весь период судебных тяжб.

При наличии ресурса, времени и желания бороться, за несколько месяцев – год – два можно отстоять свою позицию. Проблема в том, что решения ГЖИ выдаются в течение месяца, а отстаивание в суде, с апелляцией – это месяцы и годы. И если давать рецепты, то надо быть готовым к затяжной истории. То есть мы бы не пережили ни лишение лицензии в Новой Трехгорке в 2015, ни захват домов в Красногорске в 2018, если бы не было какого-то фундамента, запаса. Нужно быть готовым жить год в условиях «войны». Нужно иметь ресурс, запас, решимость. Еще раз повторю: ГЖИ решает за месяцы, а править их позицию через суд – это год и более.

Кстати, с декабря 2018 года изменилось законодательство. Если раньше, имея на руках решение собрания, новая управляющая компания могла приступать к управлению домом, чувствуя правоту и моральную правоту и поддержку жителей, то теперь это прямо запрещено поправками. Поправки конца 2018 года работают не в пользу приходящих УК или ТСН. Сначала посудись, сначала убеди ГЖИ и появись в реестре, а потом уже приступишь к деятельности.


Активистам тут тоже надо набираться твердости: мы сегодня голосовали, мы сегодня агитировали, мы сегодня пытались сбросить эту ненавистную компанию от застройщика, всё мы сделали, собрали кворум, а потом мы будем ждать два года, пока юристы победят ГЖИ. Да, на сегодня это так. Другого пути, кроме юридического, я посоветовать не могу: его  нет. Я надеюсь на Законодателя, который сбалансирует полномочия и сделает возможным контроль над самим ГЖИ.

– Я правильно понимаю, что если люди хотят создать ТСН или поменять управляющую компанию, то они могут обратиться к вашим юристам за помощью? И не принципиально, хотят ли они, чтобы ваша УК их обслуживала, или хотят жить автономно?

И второй момент: люди создают ТСН. Скажите, насколько оправдано создание товарищества собственников недвижимости?

– На правах той же саморекламы скажем, что споры по общим собраниям и передаче домов против более сильных противников, начиная от СУ-155 и заканчивая ГЖИ и управляющими компаниями, лоббируемыми властями, мы выигрываем начиная с 2010 года. Поэтому у нас достаточно хорошее портфолио, солидный опыт, и наш юридический блок готов оказывать такую поддержку.


Если ГЖИ была создана для контроля ненавистных управляющих компаний, то на саму ГЖИ нет управы. Мы уже давно ищем, куда бы можно было обратиться… На практике, не работает даже общественный резонанс в СМИ.


По сути, работает только судебное решение, поэтому ГЖИ плохо управляется и контролируется. Сегодня у них дисбаланс полномочий и ответственности: полномочий больше, чем ответственности. Поэтому они решение могут принимать на своё субъективное усмотрение, а исправить это можно только через суд. Главная проблема – пережить время судебных тяжб, когда ты или проголосовал, но еще не в реестре. Тут нужно набраться терпения.


Но всё-таки, если ТСН нормально создано, то контролирующие органы, как правило, встают на его сторону.

– На рынке ЖКХ есть практика, когда ТСН в итоге все равно приходит к управляющей компании и заключает с ней договор…

Скорее всего, это финальная точка, куда всё придет: в каждом доме совет трансформируется в товарищество, которое будет нанимать профессионалов. ТСН – это понятная форма, она наиболее близка жителю. Это и есть основной плюс данной формы управления.

Минусы всё те же: не в каждом доме живёт работящий профессионал со свободным временем, который будет вести дела ТСН; есть дома за планкой экономической целесообразности, маленькие дома, в которых даже одна ставка разнорабочего может не вместиться в бюджет… Таким ТСН так или иначе придется обращаться к УК. Управляющая компания, конечно, жизнеспособней, чем маленький коллектив собственников одного дома

Учитывая все вышесказанное, мы предлагаем жителям свою уникальную разработку – создание Ассоциации жителей, входящей в состав учредителей УК. Это некий гибрид управляющей компании и ТСН, объединяющий преимущества обеих форм управления МКД.


Пресс-служба ООО ДЭЗ.