Разведка в Интернете

Первый же запрос в сети выдал сайты компаний-застройщиков. Но уже через минуту просмотра странички ДСК-1 мне стало понятно, что участие комбината в проекте минимальное: он строит, а соответственно и продает, всего 2 корпуса - №9, №10. Был еще корпус №6а, но он уже давно весь продан. Однако в ноябре комбинат планирует вывести в продажу корпус №42а. Все остальные жилые дома возводит и реализует СУ-155. 

На их сайте микрорайон Павшинская пойма фигурирует как жилой комплекс «Красногорье», и сразу дается ссылка на официальный (именной) сайт проекта. Оказавшись там, я погрузилась в изучение описания проекта. Выяснилось, что территория застройки Павшинской поймы - 150 га, а расположен микрорайон у юго-восточной границы города Красногорска на территории поймы Москвы-реки. «В Павшинской пойме возводится целый город с жилыми домами переменной этажности (от 5 до 30 этажей) с общей площадью квартир 1,375,9 тысяч кв. метров и полной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, наземными и подземными гаражами, торговыми центрами, АТС, гостиницами, офисами, библиотеками, ресторанами и т. д.», говорится там.

В целом, мне понравился сайт проекта – информация отражена исчерпывающе. В разделе «корпуса жилого комплекса» есть большая наглядная таблица, которая сразу дает полное представление обо всех 4-х очередях строительства. Если кликнуть по приглянувшемуся корпусу, то откроется отдельная страница с детальным описанием: этажность, серия, местоположение на карте, какие банки предоставляют ипотеку (список документов можно скачать), указано, как и на чем доехать до микрорайона, а также можно посмотреть фотографии, демонстрирующие ход строительства дома.

«Строительные монстры»

Обе компании-застройщики давно работают на рынке, обе известны своими многочисленными проектами, и сомневаться в производственных мощностях не приходится. Тем не менее, почитав на форумах отзывы о «строительных монстрах», я нашла сообщения, оставленные недовольными жителями уже заселенных корпусов Павшинской поймы. В них люди жалуются на то, что в погоне за масштабными стройками СУ-155 забывает о качестве и возводит дома «тяп-ляп».

Вот, к примеру, что пишет некий Владимир: «Компания безответственно подходит к выполнению взятых на себя ранее обязательств, направляя все усилия на расширение площадок строительства, не увеличивая объём используемых сил и средств. Цена времени и нервов, потраченных на ожидание неизвестных сроков плюс затраты на устранение недоделок (СУ-155 сдаёт многие объекты с серьёзными нарушениями) может значительно превзойти разницу между уже готовыми квартирами других компаний и ценой псевдоквартир от СУ».

 Что касается ДСК-1, то отзывы о комбинате в информационном пространстве можно назвать вполне нейтральными, но т.к. я присмотрела себе квартиру в корпусе, реализацией которого занимается СУ-155, то я решила звоним им.

Звонок в офис

По телефону я сразу озвучила свою «легенду»: мне необходима 2-х комнатная квартира не ниже 3-го и не выше 20-го этажа. По словам менеджера, в 1-ом, 2-ом и 3-ем микрорайонах практически все продано. Так, например, в 1-ом микрорайоне на момент моего звонка в продаже была всего одна 4-х комнатная квартира и три 3-х комнатных. Мне предложили рассмотреть 2-х комнатные квартиры в 4-ом микрорайоне, а именно в 38-ом, 39-ом и 40-ом корпусах. 40-ой и 39-ый корпуса планируется к сдаче в 3-ем квартале 2013 года, а 38 корпус – во втором квартале 2013 года.

Больше всего мне понравились две 2-х комнатных квартиры: в 39 корпусе на 18 этаже и в 38 корпусе на 13 этаже. Оба дома - панельные, относящиеся к серии домов с переменной этажностью (от 13 до 21 этажа). Корпуса практически построены, это видно по фотографиям на сайте. В конечном итоге я остановила свой выбор на квартире в 39-ом корпусе. Там же на сайте, под руководством менеджера, я смога ознакомиться с планировкой квартиры.

Приведу табличку, наглядно демонстрирующую, какие квартиры предлагает Су-155 в 39 корпусе 4 микрорайона*:

Количество комнат	Метраж	Цена в рублях (ориентировочная)
1-но комнатная квартира	Около 50 кв.м.	Уже нет в продаже
2-х комнатная квартира	От 74 кв.м.	От 4 377 840,00
3-х комнатная квартира	От 94 кв.м.	От 5 115 776,00

*На сайте есть предложения не только от СУ-155, но и от отдельных физических и юридических лиц – уступка прав собственности. Там есть и однокомнатные квартиры, но и цены отличаются от цен застройщика, их нужно узнавать в индивидуальном порядке.

Кстати, до 31 октября СУ-155 проводит акцию «Осенний марафон», в рамках которой покупатели могут приобрести квартиры со скидкой 20%, но только в корпусе №40.

По результатам изучения сайта и на основании тех галочек, которые ассистент проставила в списке банков-партнеров, работающих по 39 корпусу  4-го микрорайона и сведений, на сайтах банков, можно составить следующую таблицу:

По результатам изучения сайта и на основании тех галочек, которые ассистент проставила в списке банков-партнеров, работающих по 39 корпусу  4-го микрорайона и сведений, на сайтах банков, можно составить следующую таблицу:

Наименование Банка-партнера	Сумма кредита			Первоначальный взнос	Валюта кредита	% ставка зависит от валюты и срока кредитования)	Срок кредитования
ОАО Банк «Зенит»	От 3 000 000 до  14 000 000 рублей/ эквивалент в валюте (зависит от региона)			15-20%	Рубли, доллары США	От 10,0% до 13,50 %	1год – 30 лет
АКБ «РосЕвроБанк»	Рубли – от 350 000 до 40 000 000 Доллары США -  от 10 000 до 1 000 000 ЕВРО  - от 10 000 до 1 000 000			От 10%	Рубли, доллары США, ЕВРО	От  9,5 до 15,5 % (С учетом скидки на основании письма от компании застройщика)	До 20 лет
ОАО «Возрождение» (отдельная программа)	От 300 000 до 15 000 000 рублей	От 20% до 80%			Рубли	От 13,25% до 14,25 %	От 1 до 25 лет
ЗАО «ВТБ 24»	От 300 000 рублей		От 8,95%		Рубли, доллары США, ЕВРО	От 10 до 30% и более	От 5 до 50 лет
АКБ ОАО «Инвестторгбанк»	От 300 000 до 15 000 000 рублей Доллары США- 10 000 до 600 000 ЕВРО – 10 000 до 500 000		От 12,5% до 15,5%		Рубли, доллары США, ЕВРО	От 30%	До 10 лет

Мне сообщили, что я могу подъехать в офис на Большой Ордынке, где есть макет, если я хочу рассмотреть план Павшинской поймы подробно, но также я могу посетить в офис продаж на стройплощадке, где мне все покажут и расскажут, в том числе и демонстрационную квартиру. Я спросила об отсутствии договора и проектной декларации на сайте, на что мне пообещали все предоставить в офисе на стройплощадке, куда я решила съездить.

Напоследок менеджер продиктовала мне телефоны офиса и мобильный конкретного менеджера, отвечающего за показ квартиры, а также точный адрес офиса в Павшинской пойме. Позвонив предварительно туда, я получила очень подробное описание маршрута движения, благодаря которому никаких проблем в дороге у меня не возникло.

Сюрпризы

Сам район произвел на меня странное впечатление – выглядел он очень неряшливо. При всем многообразии новеньких монолитно-кирпичных новостроек, часть из которых уже заселена, а другая только строится, на улицах везде очень грязно, кругом разбросан мусор. Территории вокруг домов выглядят так, как будто вернулись шальные 90-ые годы прошлого века. «Возможно, это мое первое впечатление, обусловленное дождливой погодой и долгой дорогой», подумала я и пошла в офис.

Менеджеры компании, а их в офисе было двое и один ассистент, не сочли нужным представиться. Ассистент предложила мне распечатку планировки выбранной мной квартиры в 39-м корпусе, на бумаге девушка записала расположение квартиры (блок «В», секция 1), площадь 74,23 кв. м. и стоимость – 5 938 400 000 рублей, а также ксерокопию контактных данных специалистов банков-партнеров, предоставляющие ипотеку.

Мне также продемонстрировали общий план застройки Павшинской поймы, на котором было обозначено точное расположение 4-го микрорайона и 39 корпуса; показали, куда будут выходить окна «моей» квартиры» на 18-м этаже, и как можно подъехать к корпусу, чтобы посмотреть на него. На плане были также заметки о социальных объектах, магазинах и т.д.

На этом плюсы закончились и начались «сюрпризы». Первый менеджер сказал, что проектной документации у него нет.

«Хотите - можете съездить в центральный офис, и мне все равно, что Вам там сказали по телефону. Да, застройщиком является КТ «СУ-155» и Компания», но Вам придется проверить мне на слово. И вообще, зачем вам, девушка, проектная декларация?» Я даже не нашлась, что ответить на это.

Далее оказалось, что все дома, продаваемые СУ-155 в Павшинской пойме, реализуются не по 214-ФЗ, (т.е. договор долевого участия в строительстве), а по договору участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Договор заключается с жилищно-строительным кооперативом «Павшино, 39» через коммандитное товарищество «СУ-№155 и Компания», действующее в качество поверенного.

Только так

Основная опасность, на мой взгляд, заключается в неизвестности конкретных сроков окончания строительства, а также в отсутствии регистрации такого договора. «Да, если Вам что-то не нравится в договоре или Вы хотите его изменить, Вы можете написать письменную заявку в юридический департамент компании, и Вашу заявку рассмотрят», - сказал все тот же менеджер. Я пыталась уточнить, почему же применяется такой метод продажи, на что мне ответили, что ДДУ – сильно разрекламированная форма продажи, к тому же СУ-155 - большая и серьезная компания, а главное – давно существующая на рынке, и в Павшиной пойме она работает только так.

Я попросила показать мне устав ЖСК «Павшино, 39», созданный 15 сентября 2011 года. Для меня его распечатали, но отдать на руки отказались – можно было прочитать только в офисе. Пока я выясняла все «подводные камни» второй менеджер, который должен был показать мне квартиру, не сказав мне ни слова, незаметно ушел домой. Это при том, что я, еще будучи в пути, специально звонила и уточняла, смогу ли я сегодня точно посмотреть демонстрационную квартиру, т.к. я долго стояла в пробке.

Мне даже не предложили сначала ее осмотреть, а потом уже обсуждать все аспекты. Но вернемся к уставу. Среди основных целей создания ЖСК «Павшино, 39» было указано не только строительство дома, но и управление им, а также охрана территории и пр. Однако первый менеджер упорно утверждал, что ЖСК создано исключительно на период строительства дома, и потом прекратит свое существование.

На вопрос о том, кто же входит в правление ЖСК, которое имеет довольно большие полномочия, в том числе и исключить покупателя из членов ЖСК, мне было сказано, что это 3 человека, являющиеся топ-менеджерами СУ-155. На мои повторные попытки уточнить, почему мне не могут предоставить проектную декларацию, мне сказали, что ничего важного для меня там нет.

Пришлось спрашивать все подряд. Я выяснила, что высота потолков составляет 2,8 м, отделки у квартиры не будет, электрическая проводка только до щитка, в выбранном мною 39-м корпусе будут установлены пластиковые стеклопакеты на окнах (в отдельных домах устанавливаются деревянные рамы), площадь лоджии включена в стоимость квартиры.

Дополнительно при покупке квартиры придется заплатить 30 000 рублей за регистрацию права собственности и еще 7 000 рублей за проект электрики, который обязателен (без него невозможно будет сделать эл. проводку в квартире). Договор на проект электрики заключается с дочерней организацией СУ-155. Кроме того, необходимо будет оплатить коммунальные платежи за первые 3 месяца.

После этого, мне сказали, что раз у меня столько сомнений вызывает договор на участие в ЖСК, то мне, наверное, «не стоит в это ввязываться». Я окончательно потеряла дар речи. Встала, попрощалась и отправилась на площадку. Прогуливаясь там, я отметила, что «мой» дом действительно практически построен, хотя движения внутри я не заметила. Однако рядом строители облицовывали 38 корпус. Тем не менее, у меня создалось впечатление, что работает всего одна бригада. При таком темпе работ до второго квартала 2013 года как раз успеют облицевать весь 38 корпус, а вот что будет с 39-м? Непонятно, почему отделка уже возведенного дома занимает практически год.

Подводя итоги

Скажу сразу – больше «3-х» баллов Павшинская пойма не заслуживает. А теперь подробно объясню, почему. Да компания СУ-155 – крупная и давно существующая, но специфика ее отношения к клиентам неприятно поражает. Нельзя так относиться к людям, которые несут деньги. В общем, я понимаю теперь, откуда в сети столько негативных отзывов.

Что касается самого ЖК «Павшинская пойма», то – это интересный проект и, судя по плану, в нем предполагается хорошая обширная инфраструктура. Опять же - сужу исключительно по плану, ведь менеджеры в офисе не посчитали нужным мне что-то про нее рассказать. Я сама выяснила, что например, во дворе между 39-м и 40-м корпусами планируется строительство детского садика, а чуть дальше за 37-м корпусом будет школа на 900 мест и стадион.

Перед этими домами – выходя прямо на Красногорский бульвар – появится несколько торговых помещений. К сожалению, судя по состоянию дворов в уже построенных домах – ждать этого придется долго. А ведь я давно работаю тайным покупателем и раньше часто видела, что обустройством прилегающей территории добросовестный застройщик занимается с самого начала. По крайней мере, проводит ее минимальную уборку.

К сожалению, транспортная ситуация на Волоколамском шоссе - не самая удачная, пробка в сторону центра присутствует практически всегда. И об этом тоже много пишут на форумах. Общественным транспортом можно добраться только до метро Тушинская или Сходненская, но опять таки – выезд на Волоколамское шоссе неизбежен. До метро Мякинино вроде бы и рукой подать, но, увы – через реку в этом месте нет моста.

Цены на квартиры в ЖК «Павшинская пойма», на мой взгляд, соответствуют действительности, но вот то, как преподносится жилье, отбивает всю охоту его покупать.

Ольга Успенская
Новострой-М