Следует понимать, что граждане, выступающие дольщиками инвестирования процесса строительства подобных жилых домов, попадают в зону риска и сталкиваются на практике с проблемами подключения к инженерным сетям, регистрацией прав собственности, невозможностью регистрации по месту жительства.

Дело в том, что в 2004 году после вступления в силу Градостроительного кодекса сократился перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на участках, находящихся в частной собственности. Например, не нужно предоставлять для утверждения в органы местного самоуправления проектную документацию.

В случае указанного строительства допускаются серьезные нарушения санитарных норм. Фактически отсутствует техническая возможность водоснабжения, сброса и приема хозяйственно-бытовых стоков. Отсутствует необходимая естественная освещенность и облучение солнечными лучами жилого помещения. Ухудшаются условия проживания смежных землепользователей. Практически отсутствуют подъездные дороги к таким домам, в том числе для подъезда машин скорой помощи и пожарных расчетов, а также возможность эвакуации жильцов.

Однокомнатная квартира в незаконно построенном доме на участке для ИЖС площадью 8-10 соток может стоить всего 650 тыс. руб. Поэтому граждане, попадая в подобную ситуацию, закрывают глаза на то, что при строительстве, как правило, нарушается пропорция между площадями фундамента дома и прилегающей территории. Здание не должно занимать больше 60% площади участка. В результате нет места для детской площадки, негде парковать машины. Стены дома вплотную подступают к соседним участкам, над которыми нередко нависают балконы новоселов. При этом нарушаются права соседей, ведь при строительстве или покупке дома они приобретали не только стены, но и среду обитания.

Надо понимать, что приобретенная квартира «висит в воздухе». Даже оформление прав собственности на квартиру, приобретенную у застройщика в многоквартирном доме, незаконно построенном на участке для индивидуального жилищного строительства, еще не означает разрешения всех проблем. Этот документ не дает права пользования земельным участком.

По оценке юристов, истребование в суде права на оформление долевой собственности на земельный участок в такой ситуации имеет перспективу, если участок был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. При этом, впрочем, могут возникнуть коллизии с земельным правом, поскольку для отчуждения земельного участка или его части по Земельному кодексу РФ требуется заявление владельца. Кроме того, судебное решение, принятое в пользу покупателя, еще не гарантирует его исполнение. И еще, при незаконном строительстве могут возникать трудноразрешимые конфликты вокруг сервитута.

Люди, отдающие деньги застройщикам участков ИЖС, могут лишиться и денег, и квартир по давно известной схеме: предприимчивые застройщики собирают деньги и исчезают. Незавидное положение покупателей квартир нередко усложняется из-за того, что деньги на жилье они берут в кредит. Конечно, он не ипотечный, деньги получают по другим схемам, но погашать его все равно надо. Известны случаи, когда застройщики «вешают» на собственников квартир долги поставщикам коммунальных услуг. В Подмосковье были случаи, когда застройщик исчезал, предоставив своим клиентам самим добиваться ввода дома в эксплуатацию с соответствующими затратами денег, времени и сил.

В практике администрации поселения имеются случаи рассмотрения и участия в судебных делах по сносу самовольного строительства многоквартирных домов. Так, решением Красногорского городского суда от 20.10.2011 г. был удовлетворен иск администрации о сносе многоквартирного дома по адресу: Красногорск, ул. Московская, д.26 (ответчик Швырев Олег Евгеньевич). Ответчик обжаловал судебное решение в Московском областном суде, но он 21.02.2012 г. оставил решение Красногорского суда в силе. Следовательно, дом подлежит сносу.

В суде находится еще одно дело по иску администрации о сносе самовольной постройки по адресу: Красногорск, мкр Опалиха, ул. Ново-Никольская, д. 90.
В целях недопущения социальной напряженности по вопросу массовых случаев самовольного строительства многоквартирных жилых домов на индивидуальных земельных участках граждан на территории поселения, постановлением главы поселения от 01.12.2010 г. №1428 создана комиссия по профилактике случаев самовольного строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках, отведенных под ИЖС, ЛПХ, а также в садоводческих товариществах на территории поселения под председательством заместителя главы администрации поселения Красногорск А.Филиппова.

Основными задачами комиссии являются:
организация мониторинга строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках, отведенных под ИЖС и ЛПХ, а также в садоводческих товариществах на территории поселения Красногорск;
организация и ведение реестра строительства многоквартирных жилых домов на территории поселения;
проведение профилактической работы с председателями некоммерческих объединений граждан на территории поселения Красногорск;
принятие незамедлительных мер по пресечению случаев самовольного строительства.

Просим жителей в целях предупреждения возникновения так называемых «обманутых дольщиков» незамедлительно сообщать о случаях незаконного строительства в архитектурно-строительное управление администрации городского поселения (Красногорск, ул. Дачная, д. 11, телефоны: 563-04-13, 563-01-56, электронный адрес: agp@agp-krasnogorsk.ru).

Красногорские вести