admin | 15.08.2010

КВ: Осторожно самострой!

(ЗЫ от Админа: Постоянно проезжаю мимо мегадома-курятника номер 81 по Черневской улице. Проезжаю и думаю, а что реально и законно построить на своем участке многоквартирный дом?. Из нежеприведенной статьи оказывается - можно. Проблемы будут только у покупателей.)

В деревне Путилково, на участке номер 85 по Путилковскому шоссе, на территории площадью 1353 кв. м, возводятся два четырехэтажных жилых дома, над одним из них строители уже сооружают крышу. Недавно на фасаде дома появилась рекламная растяжка с объявлением о продаже квартир.

Осторожно! Вид разрешенного использования земельного участка - индивидуальное жилищное строительство, значит, строительство многоквартирных домов ведется незаконно.

Для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома застройщику необходимо потратиться на объемную и сложную проектную документацию, пройти государственную экспертизу, согласовать строительство в различных ведомствах.

Кроме того, в целях обеспечения дома коммунальными ресурсами (свет, тепло, вода) нужно получить технические условия на присоединение к соответствующим инженерным сетям и сооружениям коммунального назначения. И чем больше квартир и квадратных метров в доме, тем выше плата за присоединение к источникам снабжения дома коммунальными ресурсами. Но самое главное, в плотно застроенных населенных пунктах, там, где цена за квадратный метр жилья высока, весьма проблематично найти свободный кусок земли под строительство многоквартирного дома.

В условиях земельного голода и дорогих коммунальных ресурсов изворотливые «застройщики» в целях снижения собственных затрат на строительство и, соответственно, увеличения своей прибыли, строят многоквартирные дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Какую же лазейку в законодательстве используют недобросовестные «строители» и чего же должны остерегаться будущие новоселы?
С этим вопросом мы обратились к первому заместителю главы администрации сельского поселения Отрадненское В.Хачукову.

- Препятствием при регистрации права собственности на здания, строения, сооружения, созданные на земельном участке без получения на это необходимых разрешений, является норма статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой такая постройка считается самовольной, и право собственности на нее может быть признано только судом при условии, что ее сохранение не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

1 сентября 2006 года вступил в силу федеральный закон от 30.06.2006 г. №93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данный закон установил упрощенный порядок оформления права собственности на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе и на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Срок, в течение которого можно было в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, закон ограничил 1 января 2010 года.

Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 17.07.2009 г. №174-ФЗ срок, в течение которого осуществляется упрощенный порядок регистрации прав граждан на объекты ИЖС, продлен до 1 марта 2015 года.

В установленный названными федеральными законами период для регистрации права собственности на объекты ИЖС не требуется представлять в органы государственной регистрации ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов. Основанием для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом является наличие документа, подтверждающего правообладание земельным участком, на котором возведен объект ИЖС, и кадастровый паспорт на дом.
Еще раз подчеркну, что упрощенная процедура регистрации прав распространяется не на многоквартирные жилые дома, а на объекты ИЖС.

Это первый пункт, на котором строится комбинация по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов на землях, предназначенных под индивидуальную жилую застройку.
Второй пункт этой комбинации основывается на том, как в действующем законодательстве определено понятие «индивидуальный жилой дом».

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ, к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Таким образом, чтобы жилой дом считался индивидуальным, должна иметь место совокупность трех условий:
1. Дом должен быть отдельно стоящий.
2. Количество этажей не должно превышать три.
3. Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.

Что мы имеем на участке №85 по Путилковскому шоссе в деревне Путилково? В настоящее время на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возводится отдельно стоящее трехэтажное здание. Как определить, для проживания какого количества семей оно предназначено? Что запрещает в доме для одной семьи иметь 10 ванных комнат, 10 туалетов, кухонь и т.п.?

Вот схема и вырисовывается: покупаем участок под ИЖС, строим без разрешительной документации под видом индивидуального жилого дома дом многоквартирный, регистрируем его в органах госрегистрации. А далее пункт третий: продаем в индивидуальном жилом доме (читай «в многоквартирном») доли (читай «квартиры»).

В доме, который по документам числится индивидуальным, желающие приобрести жилье и вложившие собственные деньги в строительство, по законодательству смогут приобрести не квартиру, а только долю дома.

Одно дело, устроит или не устроит владельца такая собственность. Но гораздо большие и даже непрео-
долимые трудности возникнут, когда при такой долевой собственности жильцы захотят получить полноценные коммунальные услуги для каждой квартиры. Дом, по документам, рассчитан на индивидуальное проживание одной семьи. На одну семью рассчитаны и объемы поставляемых в дом коммунальных ресурсов - электричества, газа, тепла, воды, канализования.

Как можно жить в собственной квартире в многоэтажном доме, лишенном всех этих необходимых удобств?

Именно такая история сейчас происходит в деревне Путилково на участке №85 по Путилковскому шоссе. Под видом индивидуального дома несколько месяцев возводится многоэтажка на участке, вид разрешенного использования которого не менялся.

- Дом не обеспечен коммунальными ресурсами, - подчеркнул В.Хачуков.-У администрации поселения не имеется технических возможностей подать в этот дом воду или провести канализование. В масштабах частного сектора такие вопросы решаются иначе, и коммуникации рассчитаны на одну, максимум две семьи, но никак не на многоквартирный дом. Каким он получится, например, без канализования?

Последнее время активные строительные работы на объекте, о котором мы говорим, не ведутся. Зато на фасаде одного из домов появилось объявление о продаже квартир, чем занимается московское агентство недвижимости «Новый дом». Сотрудники администрации сельского поселения Отрадненское позвонили в агентство по указанному телефону под видом потенциальных покупателей. Ри-елторы признали, что проектной документации и разрешения на строительство пока не имеется, но необходимые документы «на стадии оформления».  

В администрации поселения готовят официальное письмо в риелторскую компанию, чтобы предупредить их об имеющихся нарушениях.
Администрация вынуждена подключиться к происходящим событиям. Если граждане купят в незаконных домах квартиры и заселятся, они немедленно потребуют от муниципальных властей обеспечить их водой и прочими коммунальными услугами. А администрация сделать этого не может в условиях, когда объект возведен незаконно.

Покупая квартиры в подобных «домах», граждане приобретают за немалые деньги исключительно проблемы. Администрация поселения рекомендует сначала удостовериться, что дом имеет разрешительную документацию на строительство именно многоэтажного дома, что отсутствуют претензии со стороны смежных землепользователей. Иначе деньги за квартиры будут отданы, но жить в готовом доме будет нельзя. Предупрежден - значит, вооружен.

Ж.ПШЕНКО.
Красногорские вести
14.08.2010

Список "проблемных" домов озвученный КРА

Особое внимание следует обратить на оформление прав собственности по объектам недвижимости, где уже допущены вышеперечисленные нарушения, расположенным по следующим адресам:

г. Красногорск:
ул. Черневская, д. 81;
мкр Опалиха, ул. Горького, д. 10;
мкр Опалиха, ул. Широкая, д. 19;
пос. Нахабино:
ул. Московская, д. 13;
ул. Красноармейская, д. 26;
ул. 2-я Лесопарковая, д. 1;
ул. Заречная, д. 8; (прим Admina: Возможно адрес попал в список ошибочно)
дер. Путилково.
Путилковское шоссе, д. 85;
Путилковское шоссе, д. 103.