Про ТСЖ,для собственников

http://www.ip-online.ru/articles/a_259393.shtml

После Нового года на рынок обслуживания жилой недвижимостью вместе с уже привычными ДЕЗами выйдут частные управляющие компании, которых сейчас единицы. Что лучше: старый добрый ДЕЗ или новые бизнесмены от ЖКХ? В этом разбирался корреспондент «ИП» Андрей Жигалин



Вступивший в действие весной 2005 года Жилищный кодекс предписывает формы управления жилым домом: либо через товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо самостоятельно (см. справки на стр. 32, 34), либо через посредника - управляющую компанию или ДЕЗ. По данным ГУ «Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы» при правительстве Москвы, на сегодня лишь треть собственников жилья в столице определились с выбором способов управления домами. Из них почти половина - давно образованные ТСЖ. Оставшаяся часть - это жители, принявшие решения о выборе ДЕЗа или частной управляющей компании в нынешнем году. По городским округам процесс выбора идет неравномерно. Если, например, в Юго-Западном, Юго-Восточном и Южном округах более половины жителей уже выбрали способ управления и подписали договор с управляющей компанией, то в Центральном округе определились 46%, в Зеленоградском - 15%, Западном - 16%, а в остальных округах столицы - не более 10% жителей. Меж тем выбирать есть из чего. Помимо существующих сейчас 123 дирекций единого заказчика (ДЕЗов) на рынок вышли 144 частные управляющие компании, готовые конкурировать с ДЕЗами.

Вам письмо

Сейчас по всей Москве ДЕЗы рассылают жильцам бумаги, необходимые для принятия решения о выборе способа управления домом. Не отстают и местные власти. Например, первый заместитель главы управы района Савеловский Владимир Ткаченко вообще трактует ЖК по-своему и требует от жителей района определиться до 15 ноября. Как объяснили ИП в консультационном центре при управе района Савеловский (такие центры в связи с надвигающимися выборами управляющих компаний созданы при каждой районной управе), чиновники подгоняют граждан для того, чтобы успеть с подготовкой документов и отрапортовать «наверх» об успехах. Между тем руководитель Центра информационного обеспечения и содействия реформе в ЖКХ Ирина Шрамко уверила ИП, что по закону «О внесении изменений в федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации», срок принятия решения - 1 января 2007 года. А если районные чиновники указывают вам какие-то другие сроки, просто не обращайте на это внимания. Жилищный кодекс подробно описывает процедуру принятия решения. Следуя его букве, чтобы выбрать способ управления домом, гражданам необходимо провести общее голосование в очной или заочной форме. То есть не обязательно ходить на собрание, достаточно лишь предоставить старшему по дому подписанные бумаги. Выборы будут признаны состоявшимися, даже если есть всего один кандидат - например, ДЕЗ. Инициатором голосования может быть любой собственник, в том числе государство, если хотя бы одна квартира в доме принадлежит ему. Инициатор голосования обязан известить всех жителей не менее чем за десять дней до выборов, разослать уведомление, повестку дня и бланк голосования с указанием места сбора заполненных бюллетеней, сам договор управления и проект решения собственников. Хотите вы участвовать в собрании или нет - все равно однажды к вам в почтовый ящик попадут эти документы вместе с уведомлением о месте, куда вы можете принести свой бюллетень, где будет написано, за какие вопросы повестки дня собрания и как именно вы проголосовали. Голосовать собственник может сам, а может доверить это своему представителю, для чего придется оформить доверенность либо у нотариуса, либо по месту работы, учебы или, например, в больнице. Часто случается, что в квартире живут не сами собственники, а их дети или родственники. Бумаги для голосования им в почтовый ящик, конечно, кинут, но учитывать их голос без доверенности от собственника никто не имеет права, это прямое нарушение ЖК. Важно понимать, что голоса собственников подсчитываются пропорционально площади, которой они владеют. То есть голос владельца «трешки» площадью 80 кв. м равен голосам владельца «однушки» в 30 кв. м и 50-метровой «двушки» вместе взятых. А, например, в доме, где более 50% площади принадлежит государству, остальные собственники могут вообще не ходить на собрание: решение будет принимать тот, у кого больше 50% собственности. Уже сейчас в каждой префектуре определены чиновники, которым поручено на собраниях жильцов представлять государство, и за каждым таким чиновником закреплены дома. Граждане, живущие на условиях социального найма, к голосованию не допускаются - за них станет голосовать представитель города. Результаты общего голосования будут правомочными, если в нем приняли участие собственники более 50% площади. Согласно ЖК, тем, кто решил не ходить на выборы, придется смириться с управляющей компанией, выбранной более активными собственниками жилья.

Услуги и цены

Как рассказала ИП руководитель Центра информационного обеспечения и содействия реформе в ЖКХ Москвы Ирина Шрамко, управляющая компания, как и ДЕЗ, берется обслуживать дом или группу домов, предоставлять коммунальные услуги, чинить по мере надобности коммуникации, лифт или крышу, а собственники обязуются своевременно оплачивать «коммуналку» и труд управляющей компании. Заключить такой договор можно не более чем на пять лет и не менее чем на год. Отличие от сегодняшней ситуации лишь в том, что на нерадивый ДЕЗ, являющийся государственным предприятием, можно жаловаться в управу, в префектуру или, например, в департамент ЖКХ. А на частную компанию особо не пожалуешься: сам выбрал - сам и разбирайся. Не нравится - пожалуйте в суд. Других эффективных механизмов воздействия на частные компании, по мнению госпожи Шрамко, пока нет. Если жители решили нанять частную управляющую компанию, то к выбору стоит подойти серьезно. Во-первых, рекомендует Ирина Шрамко, нужно обратить внимание на наличие регистрации и внесение в реестр управляющих организаций. Соответствующие документы должны быть у представителя компании, пришедшего на выборное собрание. Второй важный фактор- опыт работы. Узнайте у представителя, где компания работала раньше, и съездите туда, поговорите с жителями. Нелишним будет спросить, как долго руководитель конторы работает в коммунальной сфере и где работал до этого. В первую очередь жителей обычно интересует, сколько будут стоить услуги частной УК. Соглашение о тарифах с УК заключается на год и продлевается в соответствии с экономической ситуацией. Существует минимальный перечень работ, обязательный для выполнения. Например, уборка территории, мытье подъездов, плановые замены труб, ремонт крыши, профилактические ремонты лифта. И ДЕЗы, и частные УК выполняют их по утвержденным правительством Москвы тарифам. А вот дополнительные услуги могут предоставляться по рыночным ценам. Причем именно собственники жилья на собрании определяют перечень услуг, которые они хотят получать, и называют цену, которую готовы платить. А управляющая компания говорит, готова она работать за такие деньги или нет. Если нет - стоит поискать другую, поторговаться. ДЕЗы очень хотят остаться на рынке. Как сообщил ИП начальник ДЕЗ «Митино» Карл Тиц, дирекция «Митина» уже много лет управляет жильем в районе и все время в домах есть электричество, работает канализация, воду отключают только при плановых ремонтах. А дополнительные услуги, которые обещают частные управляющие компании, ДЕЗы тоже оказывают. Например, посудомоечную машину может подключить и сантехник из ДЕЗа. В свою очередь директор частного ООО «Механизированное ремонтно-строительное предприятие» Вячеслав Гришкин, чья контора управляет несколькими домами в Центральном и Северном округах, утверждает, что многие фирмы, которые предлагают себя на место ДЕЗов, и сейчас уже работают. Просто их нанимает ДЕЗ. Например, вывозит мусор и убирает зимой снег не сотрудник ДЕЗа, а рабочий подрядной организации. Господин Гришкин считает, что у частной компании больше возможностей для финансового маневра по сравнению с ДЕЗами, в результате чего частники в состоянии предложить тарифы ниже государственных. Можно, например, посадить в подъезде консьержа и сэкономить на антивандальных работах. Сейчас замена испорченной обшивки в лифтах, сломанных перил или разбитых стекол занимает 10% от стоимости обслуживания дома, а может обойтись в 1%. Или сэкономить на оплате освещения, установив датчики движения на лестничных клетках, чтобы свет горел только в тот момент, когда он действительно нужен. ДЕЗы, считает Вячеслав Гришкин, просто физически не могут уделять внимание таким «мелочам»: уже известный нам ДЕЗ «Митино» обслуживает 2,5 млн кв. м жилья. А управляющая компания может работать и с 100-200 тыс. кв. м (20 тыс. кв. м - один подъезд 16-этажного дома). Кроме того, частная управляющая компания создает для каждого дома накопительный счет, и деньги, сэкономленные, например, на датчиках движения и дежурном свете, остаются в распоряжении жильцов. Компания господина Гришкина планирует принять участие в выборах. Правда, удастся ли ей победить (она хочет управлять 11-м и шестым микрорайонами Митина), пока неизвестно. Во многом это будет зависеть от поддержки префектуры и управы. Как сообщил ИП на условиях анонимности источник в префектуре Северо-Западного округа, только на этой неделе будет решаться вопрос, станет ли местная власть поддерживать выход на рынок частных управляющих компаний или административный ресурс окажется на стороне ДЕЗов. Пикантность предстоящих выборов в том, что нынешние подрядчики будут конкурировать на выборах со своими нынешними нанимателями - ДЕЗами. Многим уже сегодня дали понять, что выиграют они или нет - неизвестно, а вот без заказов на следующий год остаться вполне могут.

По умолчанию

Сегодня в столице более 80% квартир находится в собственности граждан. Собственников, приходящих на собрания и участвующих в местных мероприятиях вроде пикетов, по данным столичного департамента ЖКХ, всего 10-15%, да и то они активизируются, только если рядом с домом затевают стройку или в подвале собираются открыть клуб. Между тем если собственники так и не определятся с выбором и реализацией (то есть с регистрацией ТСЖ или заключением договора с УК) способа управления, то дальше их спрашивать никто не будет. Существует специальное постановление правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года, которое определяет, что должно происходить, если выбор собственниками не сделан или единственный собственник - государство. В этом случае объявляется открытый конкурс, который пройдет в начале года. Но здесь жители уже ни на что влиять не будут. Условия конкурса описаны в том же постановлении. Вместе с частными компаниями в нем на равных будут участвовать ДЕЗы. А префектуры округов выберут фирму, которая станет управлять домами, и заключат с ней договор. Выбирать в следующий раз компанию, управляющую вашим домом, вам позволят, возможно, только через пять лет.