Хитрые схемы продажи новостроек уйдут с рынка

С введением 214-го закона о долевом строительстве большинство строительных компаний перешло на альтернативные схемы привлечения средств у населения, оставившие неравенство в правах между потребителями и застройщиками. Однако, по словам участников рынка недвижимости, в последнее время ситуация постепенно меняется и компании принимают новые правила игры.

За год действия закона о долевом строительстве немногие застройщики перешли на привлечение инвестиций в соответствии с его нормами. По мнению начальника аналитического отдела компании `Новая площадь` Дмитрия Попова, сегодня на строительном рынке количество договоров о долевом участии, соответствующих 214-му закону, не превышает 5%. Вместо них активно применяются альтернативные схемы привлечения средств населения в жилищное строительство, более рискованные для соинвесторов: вексельная, паевая и многие другие. `Нельзя сказать, что какая-то из этих схем более привлекательна для клиентов: принципиальной разницы между ними не существует, - объясняет аналитик бюро недвижимости `Агент 002` Александр Слета. - По сути - это джентльменское соглашение между застройщиком и гражданином, согласно которому клиент предоставляет средства, а застройщик - обещает на них что-нибудь построить, но при этом практически не несет никакой юридической ответственности`.

Общий смысл всех этих документов сводится к тому, что в ценную бумагу записаны не номер или другие параметры приобретаемой квартиры, а сумма, внесенная гражданином в какую-либо строительную компанию. `С юридической точки зрения соинвестор может требовать с компании, выпустившей эту ценную бумагу, только лишь вложенные средства, а не конкретную квартиру, получение которой никем не гарантируется, - добавляет Слета. - А ее предоставление регулируется лишь внутренней документацией компании, которая нередко ведется очень плохо, что и приводит к так называемым `двойным продажам`.

Хитрят многие, но по-разному

`Газета` выяснила, что наиболее активно из крупных застройщиков вексельную схему использует группа компаний `СУ-155`. При этом продажей квартир занимается коммандитное товарищество (товарищество на вере) `СУ-155 и компания`. Аналогичное коммандитное товарищество создано и в ЗАО `ДСК-1`.

Плюсы вексельной схемы для застройщиков очевидны - это привлечение средств населения без процентов на долгое время при отсутствии каких-либо обязательств перед соинвесторами. `Единственный минус вексельной схемы для застройщиков - соинвестор может в любой момент потребовать свои деньги назад, и если таковых желающих окажется слишком много, то пирамида мгновенно рушится`, - объясняет Александр Слета.

У подмосковного застройщика с финским капиталом ЗАО `ЮИТ Раменье` на объектах в городе Балашихе применяется договор о совместной деятельности по инвестированию. При этом функции заказчика строительства возложены на другую компанию - ОАО `Жилищная Ассоциация `Раменье`, с которой у ЗАО `ЮИТ Раменье` заключен договор об инвестировании. СК `Славяне`, ведущая активное строительство в городе Королеве, заключает с клиентами предварительный договор, согласно которому фирма обязуется забронировать на время строительства выбранную покупателем квартиру, а по окончании строительства - заключить договор купли-продажи. Компания `Мортон`, ведущая строительство панельных домов в Балашихе, заключает с гражданами инвестиционный договор, который предусматривает совместное участие в реализации проекта. По похожей схеме работает `СУ-155` при возведении корпусов в микрорайоне Дальний Воронок города Щелково. `Во всех этих договорах у потребителя и застройщика совместные риски, он также не имеет права требовать постройки`, - комментирует сотрудник компании `Корпус юрис` Владимир Комиссаренко. Компания ЗАО `Жилстрой-сервис` использует договор о долевом участии, но он мало соответствует требованиям существующего законодательства. В нем не соблюдены размеры взимаемых штрафов при расторжении договора (по закону - около 10% от стоимости квартиры), не оговорены гарантийные сроки объекта строительства (не менее пяти лет с момента сдачи ГК), отсутствует еще ряд требований.

Обманчивая дешевизна

Помимо опасности не получить квартиру для потребителя существует еще одно неудобство при заключении нетиповых договоров. Большинство банков выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках, где заключены альтернативные договоры, гораздо менее охотно и с более хищными для потребителя условиями.

`Плюсом альтернативных схем является невысокий уровень стоимости предложений, - говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. - Однако все больше покупателей предпочитают менее рискованные варианты`. В чем немаловажную роль сыграли множественные скандалы со строительными пирамидами.

Они возвращаются

`Рынок возвращается к долевому строительству, поэтому применение альтернативных схем соинвестирования постепенно сходит на нет`, - уверена Лукина.

Сегодня по закону № 214 работают такие крупные компании, как ПИК, `Капитал Груп`, `Крост`, `Новая площадь`.

`214-й закон находится в стадии обкатки строительными компаниями, - добавляет Александр Слета. - Сегодня идет накопление опыта работы в новых условиях`.

Конечно, строительные компании не против бы вернуться к старым нормам регулирования процесса инвестирования в жилищное строительство. Во-первых, эта схема использовалась многие годы и по ней наработан обширный опыт. Во-вторых, издержки компании на привлечение дольщиков по старой схеме гораздо ниже, чем по новому закону. `Однако федеральные власти взяли курс на ужесточение правил на строительном рынке и консолидацию строительной отрасли`, - уверен Слета. Дело в том, что в правительственных кругах считают, что масштабный национальный проект `Доступное жилье` не могут решить мелкие разобщенные строительные организации. `Чиновники в этом правы: неспособность строителей быстро перестроиться и начать работу по новым правилам привела к кризисным явлениям на московском рынке жилья и галопирующим темпам роста цен на недвижимость, - заявляет эксперт. - Закон лишь показал общую слабость строительной отрасли, ее системный кризис`.

Строители долго пугали общественность тем, что по новому закону строить невозможно - и даже сократили предложение новостроек на 30%. Впрочем, не за счет уменьшения объема работ, а придерживая имеющиеся предложения. Они ждали, когда Ассоциация строителей России пролоббирует в Госдуме выгодные им поправки в 214-й закон. Эту своеобразную забастовку серьезно подпортили `отступники`, начавшие работать по новым правилам. По мнению Веры Лукиной, шансы АСР по лоббированию поправок с каждым новым проектом долевого строительства на основе 214-го закона серьезно уменьшаются. По мнению эксперта, поправки АСР даже если будут приняты, не сильно повлияют на рынок. `Конечно, поправки повлияют на темпы роста стоимости жилья, но не будут играть основную роль в развитии рынка недвижимости, - уверена Лукина. - Гораздо большее влияние окажут растущие объемы предложения, выведенного на рынок в соответствии с законом № 214, что приведет к нормализации ценовой динамики`. 11920
по материалам газеты `Газета`