Как проверить надежность застройщика, на что обращать внимание при заключении договора?

(Советы от Комсомольской правды)
Сразу оговорим: этот перечень «контрольных» документов, позволяющих судить о надежности застройщика, составлен исходя из ситуации, которая складывается на рынке долевого строительства сейчас и сохранится ближайшие полтора-два года. Напомним, новый закон о «долевке» пока фактически не действует, и большинство фирм правомерно продолжает стройки по старым правилам (подробнее см. в «Вашем доме» за 13 сентября).

Вникнуть в некоторые виды документации довольно сложно и под силу скорее профессионалам из юридических консультаций и риэлторских агентств. Поэтому, решаясь вложить свои накопления в долевое строительство, желательно привлечь специалиста для юридической экспертизы документов выбранного вами застройщика.

Какие документы должны быть у компании

О праве на земельный участок

В Москве это может быть только договор аренды земли. В Подмосковье и других регионах - либо договор аренды, либо свидетельство о праве собственности на землю.

На что обращать внимание

У нас действует принцип целевого использования земли, поэтому в документе обязательно должна быть строка, подтверждающая, что участок выделен именно для строительства.

В договоре аренды указывается: «Арендатор вправе использовать земельный участок для строительства жилого дома по адресу...»

В свидетельстве о праве собственности указывается, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство - например, «земли поселений».

Где опасность?

Если строительство разворачивается на землях сельхозназначения, могут возникнуть серьезные проблемы с регистрацией права собственности на постройку. Соответственно граждане, ввязавшиеся в такую стройку как дольщики, очень-очень долго будут ждать новоселья.

Если застройщик частное лицо и в проекте не участвуют местные органы власти, то обязательно нужно проверить законность получения земельного участка.

По закону право аренды участка может быть получено только на публичных торгах.

Они проводятся в форме аукциона или конкурса. Запись об одном из этих мероприятий, послуживших основанием для заключения договора аренды, должна содержаться в преамбуле самого договора.

Где опасность?

Известны случаи, когда фирмы-застройщики получали землю благодаря близким отношениям с чиновниками, избежав конкурсов и аукционов. Впоследствии законность предоставления участка может быть оспорена, начинаются судебные разбирательства, и сдача-приемка дома откладывается на неопределенный срок...

Об отношении фирмы к строительному проекту

На что обращать внимание

Если в строительстве участвуют органы власти (правительство Москвы, муниципальные органы), то оно считается публичным инвестиционным проектом. Нужно убедиться, что «ваша» фирма имеет договор непосредственно с органом власти или с другой компанией (или несколькими), которые, в свою очередь, заключили договор с властями.

Главное, чтобы эта договорная «цепочка» нигде не прерывалась и ее конечным звеном («вершиной») был инвестиционный контракт, утвержденный и подписанный соответствующим органом власти (например, тем же правительством Москвы).

Как правило, в публичных, а также в большинстве частных строительных проектов складывается «цепочка» договорных связей: фирма-строитель (подрядчик) - организация-заказчик - компания-генеральный инвестор - граждане - участники долевого строительства.

Вам важно проверить, насколько крепко и надежно связаны эти «звенья».

Где опасность?

«Разрыв» (т. е. расторжение одного из договоров) в «цепочке» на практике часто оборачивается продажей квартиры нескольким лицам и трудностями с возвратом своих вложений.

Самые крепкие связи - денежные: надо убедиться по платежной документации, что по всем договорам «цепочки» участники перечислили причитающиеся с них денежные средства. Если где-то есть задолженности либо платежи только ожидаются, то существует опасность, что какой-то из договоров будет расторгнут из-за неуплаты. Соответственно «цепочка» порвется.

О полномочиях фирмы и ее представителя

На что обращать внимание

Придется почитать учредительные документы. В обществах с ограниченной ответственностью это учредительный договор и устав, в акционерных обществах - устав. Ваша задача - проверить полномочия лица, которое от имени фирмы ставит свою подпись в договоре с вами (чаще всего это гендиректор).

Важно убедиться, что на момент оформления договора это лицо законно находится в соответствующей должности (т. е. назначено на нее в порядке, предусмотренном уставом, и не утратило своих полномочий) и вправе подписывать документы.

Где опасность?

Известны случаи, когда договоры подписывали неуполномоченные лица, и впоследствии фирма оспаривала эти сделки в суде. Гражданам в таких ситуациях полагается возврат денег, но на практике с этим обычно возникают проблемы...

Нужно проверить, является ли участие в строительном проекте для фирмы крупной сделкой. Таковой она может считаться, если цена договора превышает 25% актива компании. Размер активов выясняется по данным бухгалтерского учета.

«Фишка» в том, что при крупных сделках для заключения договора об участии фирмы в строительном проекте требуется одобрение соответствующего коллегиального органа компании: совета директоров, собрания участников и т. п. Иначе опять же существует опасность признания сделки недействительной.

Разрешение на строительство

Подробно о том, на что обращать внимание при изучении этого документа, мы рассказали в прошлом выпуске «Вашего дома» 13 сентября.

СОВЕТ НАПОСЛЕДОК

Увы, не исключено, что фирма соблюдет все формальности, представит идеальные документы, а потом «кинет» по полной программе. Во многих случаях в Подмосковье компании просто продавали квартиры по нескольку раз, а потом исчезали.

Как уберечься от такой «подставы»? Адвокат Борис ВЕПРИНЦЕВ дает единственный совет: проверяйте деловую репутацию фирмы. Узнайте, какие объекты она уже построила. Съездите в эти дома и не стесняйтесь поговорить с жильцами: как шло строительство, не было ли просрочки сдачи дома, не «вытягивали» ли доплаты. Таким образом вы гораздо ближе познакомитесь с истинным «лицом» застройщика.

Анна ДОБРЮХА dobruhak@kp.ru 20 сентября 2005 г.

----------------
Алексей Sh.

Правила новые - договоры старые

Комсомольская правда - 13.09.2005
- По моим данным, ни один застройщик до сих пор не заключил договор долевого строительства по новым правилам, - сообщил нам о безрадостном результате Борис ВЕПРИНЦЕВ, адвокат, специализирующийся на «долевке».

Напомним: Закон о долевом строительстве предоставил покупателям новостроек новые права и гарантии (подробности см. в «Вашем доме» за 05.04.05 и 07.06.05). Однако фирмы всеми силами стремятся избежать работы по новому закону, потому что он ввел весьма обременительные для застройщиков обязанности.

Одна из главных проблем - требование получить земельный участок (в аренду или собственность) и оформить разрешение на строительство дома еще до начала сбора средств с граждан. Стоят эти мероприятия недешево, и перед застройщиками встает вопрос: где теперь брать деньги на их оплату? Собственные средства в нужных объемах имеются не у всех, а банковские кредиты в подобных случаях обходятся дорого. Так что в результате стоимость квартир в новостройках могла бы вырасти настолько, что для граждан этот способ обзаведения жильем просто утратил бы смысл.

Впрочем, даже такой путь - с помощью банковских кредитов - на сегодня маловероятен. Потому что в ряде случаев кредитным учреждениям предписано нести солидарную ответственность с застройщиком перед гражданами. Ну кто загорится желанием давать кредиты при таких перспективах?

Берегитесь нарушителей

Сейчас большинство фирм абсолютно законно достраивает дома и продает квартиры по прежним правилам. Дело в том, что если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля этого года (дата вступления закона в силу), то новые правила не применяются. Даже если договоры с гражданами заключаются уже после 1 апреля! Таким образом, еще пару лет будут длиться стройки, не подпадающие под действие нового закона.

Вместе с тем уже известны случаи, когда застройщики, не успевшие получить «спасительное» разрешение на строительство до 1 апреля, пытаются оформить этот документ задним числом. Вот это - грубейшее нарушение, и, если оно вскроется, у граждан, решивших поучаствовать в таком строительстве, возникнет немало проблем. Их договоры с застройщиком на вполне законном основании могут быть признаны недействительными.

Также уже «всплыли» ситуации, когда лица, вроде бы вступившие в долевое строительство до 1 апреля, оказались... в поле действия нового закона. Такое происходит, если договор заключен до «знаковой» даты, а разрешение на строительство выдано после (скажем, когда квартиры были распроданы на самой ранней стадии, буквально при планировании стройки). Известно о случаях обращения граждан в суд с требованиями о защите прав в соответствии с новым законом. Однако, по данным Бориса Вепринцева, судебных решений еще не было: учитывая сроки и особенности рассмотрения дел в наших судах, ожидать первых результатов можно не раньше чем через 5 - 6 месяцев.

МНЕНИЕ РИЭЛТОРА: «По новому закону никто не работает»
Оксана КААРМА, заместитель директора Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

- Мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве. Наша компания продает квартиры в новостройках, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля, когда новый закон еще не вступил в силу. Более того, предложение значительно сократилось: только в нашей компании снято с реализации порядка 20% квартир. Рост стоимости жилья на первичном рынке отмечается на уровне от 1,5 до 5%.

МНЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРА*: «Порядка стало больше»
Алексей ДОБАШИН, генеральный директор концерна «Крост»:

- С точки зрения неизменности законодательства (что для нашей страны в особенности важно!) Закон о долевом строительстве заработал. Дисциплины, порядка стало больше. Новый закон мне, как девелоперу, нравится, так как упорядочивает рыночные продажи на всей территории России. И именно в этом, на мой взгляд, состоит главное достоинство этого закона. Единые правила игры. Неизменные правила.

Сейчас легко можно найти различия в терминологии, принятой на территории Москвы и Московской области. В других же субъектах Федерации различий еще больше... А законы и профессиональные термины, повторю еще раз, должны быть едины. Для всех.

МНЕНИЕ СТРОИТЕЛЯ: «Люди получат гарантии, но за свои деньги»
Андрей ПАНЬКОВСКИЙ, первый заместитель генерального директора по экономической политике ОАО «ДСК-1»:

- Этот закон дает дополнительные гарантии приобретателю жилья - что он обязательно, заплатив за квартиру, ее получит. Дело в том, что организация-инвестор, застройщик, не сможет принять деньги у человека, который хочет купить квартиру в доме, до тех пор, пока не будет документов на разрешение строительства. Это первое. И второе - до тех пор, пока не будут оформлены земельные отношения у инвестора-застройщика, он также не сможет принять деньги.

Хорошо это или плохо... Наверное, для покупателей, которые готовы заплатить за гарантию, это хорошо. Тем же, кто считает каждую копейку, наверное, будет сложновато. По новому закону они, к сожалению, не смогут купить квартиру на стадии проектирования, когда действительно самый низкий уровень цен.

В любом случае себестоимость строительства увеличивается, потому что застройщик вынужден привлекать другие ресурсы под те стадии, которые он не сможет профинансировать за счет собственных средств.

Покупатели на этом законе точно не заработают. Люди получат дополнительные гарантии за свои же собственные деньги.

ЗАЩИТИ СЕБЯ САМ

Пострадавшие дольщики предупреждают...

Наказать недобросовестных застройщиков через наши «гуманные» суды по-прежнему непросто. Поэтому пострадавшие покупатели новостроек нашли способ «выпускания пара» и предупреждения тех, кого еще не успели обмануть.

В Интернете появились сайты, где граждане делятся своими злоключениями, жалуются на «подставы», советуют, как не нарваться на мошенников. Полезную информацию, в том числе списки ненадежных фирм-застройщиков, можно найти, к примеру, по таким адресам:

www.badstroy.ru
www.bstirka.ru
www.tsj.ru
www.trehgorka.net
www.ximki.com.ru
www.dom86.by.ru

* Заказчик строительства, который находит под него финансирование, а затем продвигает объект на рынок.

На что теперь обращать внимание при покупке жилья в новостройке

Если вы собираетесь приобретать квартиру в строящемся доме, то адвокат Борис ВЕПРИНЦЕВ советует пристально изучить разрешение на строительство дома.

Елена АРАКЕЛЯН arakel@kp.ru
Анна ДОБРЮХА dobruhak@kp.ru 13 сентября 2005 г.

----------------
Алексей Sh.